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链家研究院杨现领:2018年合肥、武汉等二线城市房价将上涨

时间: 2017-12-26 16:12 来源:经济观察网

近日,链家研究院年度思享会召开,链家研究院院长杨现领对2017年的房地产市场进行了盘点,并对2018年楼市进行了研判。他认为,2017年是“超级繁荣期”的尾巴,2018年的成交量层面将面临较大压力,房价会相对稳定,在这个态势下,武汉、合肥等二线城市是未来房地产的潜力城市。

以下是杨现领的主要观点。

一、关于房价:2016年和2017年大概只有17%的城市跑赢了全国房价,这说明房价越来越集中在部分城市,房价背后增长动力也越来越匮乏,因为我们无法支撑更多的城市一起涨,只能支撑少数的城市涨。均价涨幅超过全国的城市占比大概只有10%,所以房价上涨永远都是少数城市的房价上涨故事。2018年,我相信房价很难保持2016年和2017年高歌猛进的局面,我认为最重要的因素就是利率的收紧。

二、关于成交量:2017年昨天晚上的中央经济工作会,两个核心点,一是防风险,是在未来三到五年内防风险,防风险短周期的框架变成了三到五年的政策房价。而且防风险里面其中很重要的是防范跟房地产相关的风险,中国最大的风险是两个,一个是房地产本身的金融风险,第二是跟房地产相关产业的金融风险。这两个都是我们需要关注的,在这种情况下,经过过去两年快速的加杠杆之后,我相信2018年资金链相对不会那么宽松的情况下,这是我们交易量面临的比较大的压力。其实不仅仅是资金价格的上涨、额度的紧张,还有放贷周期的延长、资质审查的更加严格,叠加在一起,影响到交易量。

三、关于房地产主战场:2018年,房地产主战场可能会从三四线城市回归重点二线城市。三四线房地产市场在2017年是非常强的房地产市场,因为棚户区的改造、一系列的货币化的推动等等造成了三四线城市出现了异常的繁荣,不仅仅救了很多开发商,也救了很多中介公司。在二手房交易量下滑的时候,我们从新房市场获得了非常多的潜在的可能收益,一二手联动的常态化,让中介公司从新房交易上获得了可能的收益。另外一线城市在下滑,但我们看到一线周边在崛起,企业可以从一线城市的周边赚钱,所以这种跨城的流动、一二手两个市场的联动、租赁和交易两个市场的联动,让开发商、中介、房地产行业的所有参与者,虽然经历了严厉的调控,但基本上毫发无损,都还在发展。明年我们所有人都可能会有一些压力,从趋势上、结构上讲,在总量不太稳定的情况下,结构上我相信三四线会往重点二线的回归,这是这个趋势。

四、关于房地产潜力城市:二线城市未来的人口流动、各个方面的潜力会更大。从人口流动的方向上,除了广州、深圳之外,其他二线城市的政策非常具有吸引力,这些城市对未来人口流动的吸引非常强,二线城市会更加好,条件会相对宽容,但我也相信未来人口争夺战会更加激烈, 10亿城市人口的重塑会改变房地产的格局,所以这是二线城市的情况。包括一些交通便利的人口大省,比如郑州和武汉,这些城市这些年都在经历大规模基础设施建设,等到这轮基础设施建设完,这个城市的估值溢价会体现出来。像合肥、武汉人口流入比较快。这些城市人口在快速流入,但是供应量没有跟上去,特别是租赁的供应,根本不够,这些城市,总体上,面临需求和供给相对平衡甚至偏紧的状况,所以房价会涨。

五、关于三四线城市:会比较惨。今年70%的高价土地都卖到三四线去了,所以库存是很难去掉的。因为去掉可售库存,又会出现了一大批潜在库存,总体上,今年这一波三四线的土地供应放量,而且价格比较高,三四线作为一个整体,会面临新库存的压力。

六、关于城市中心人口的回流:城市圈内部的分化和同化。一个潜在的未来趋势,就是中心人口的回流。东京这十年,人口都开始回流到市中心,因为东京这个地方经过城市更新改造,中心城区宜居性变得更强,文化感更好,大家都喜欢留在市中心。纽约也一样,人口往中心城区流动,不同的人去向不同的地方。比如有一本书《城市的胜利》讲得很有意思,很多做艺术的人他们更喜欢这里,这里更加自由。

还有一个图是白天跟黑夜人口的占比,职住会更加平衡。现在中国最大的问题是职住不平衡,我们在五环外居住,早晨跑进来,晚上再跑回去。带来明显的交通压力。将来职住平衡,通过租赁市场、二手房交易会得到很大的缓解,从存量的角度来讲,这是必然趋势。

七、关于租赁市场:租赁市场今年获得了非常多的关注。但租赁市场是天然的市场化程度极高的市场,它不是刺激出来的。你可以刺激需求、刺激供给、加杠杆都可以,但是在二手房里很难通过加杠杆等各种措施刺激需求,供给放量,需求上不来,带来的结果就是租赁的供给相对过剩和租赁的泡沫化,如果出现这种问题,风险是非常大的。今年一系列的政策其实是推动了供给的出来,开发企业进来,银行进来,所有人都进来做公寓、做租赁,但实际上需求上涨幅度较小。




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(责任编辑:News01)

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