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市场点睛:住建部工作会议召开,继续去库存棚改超预期

时间: 2017-12-26 18:20 来源:新浪财经

机构:上海证券有限责任公司  研究员:陈健宓

2017年12月23日全国住房城乡建设工作会议召开,住房城乡建设部党组书记、部长王蒙徽总结了五年来住房城乡建设工作情况,提出今后一个时期工作总体要求,对2018年工作任务作出部署。会议超预期的表述如下:

一是2018年改造各类棚户区580万套。2017年5月24日李克强总理召开国务院常务会议确定,实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套。住建部这次580万套超预期。2017年,全国各类棚户区改造开工609万套,顺利完成年度目标任务,完成投资1.84万亿元。2017年棚改货币化安置比例约为60%,拉动住宅销售约3.5%。从近年来棚改的安置要求来看,是采用多种方式提高货币化安置比例,如果2018年棚改货币化安置比例继续提高,对住宅销售的拉动作用不弱于2017年,促进三四线城市的消费升级。

二是去库存依然是2018年房地产市场调控的重要工作之一。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。从2011年以来,一线城市每年房地产销售面积保持稳定,波动大的是二三四线城市。从去库存的节奏来看,2015年前是一二线重点城市郊区去库存;2016年-2017年是三线城市去库存;2018年是县城去库存的阶段。落实县城去库存保证全国地产销售面积同比不大幅下行。此外,商业地产去库存比住宅去库存更为紧迫。2017年11月底已完工商品房待售面积为59,606万平方米,其中住宅为30,833万平方米,将近一半为非住宅类商品房。商业地产的库存积压风险比住宅库存更高。

三是明年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。明年上半年是刚需买房一个窗口期,因为有了贷款支援,刚需购房者一族才能够上车,目前有些城市年底贷款额度收紧,贷款审批流程放慢,这对于刚需买房而言是不利的,明年上半年贷款额度充分的情况下,首套放款额度可能会有松动,审批效率可能提高。

明年3月一线城市的成交量可能会有所上升,原因是调控后需求被明显压制,市场成交量明显低于正常水平,客观上有一个自然修复的过程。以北京为例,调控后北京全市月均成交量处在1万套以下的低位,明显低于2015年的正常水平。22日《武汉市房票(人才住房券)使用管理办法(试行)》公开征求意见。对生产经营规模和财政贡献达到相应标准的行业骨干企业,向其发放人才购房“房票”,非武汉市户籍个人凭房票可在武汉市范围内购买首套住房、使用房票所购住房取得不动产权证满5年后方可上市交易。预计随着前期累积需求尤其是换房需求的增多,市场会小幅回暖,2018年的月均成交量将高于2017年的水平,向正常水平恢复,但这种恢复是自然、自发向“合理交易量”的正常回归,不会对价格形成明显的压力,房价总体将保持平稳。

本次住建部会议重申“房住不炒”定位,但和之前的中央经济工作会议一致,不再继续提出“抑制房地产泡沫”,转为“差别化调控”的表述。这表明管理层对2016年以来调控结果的部分肯定,本次会议强调满足首套刚需、支持改善需求、一二线城市政策边际上无加码空间,棚改计划超预期,继续去库存支撑三四线楼市地产销售,我们认为本次住建部会议略超预期,2018年房地产销量小幅下行,中长期行业集中度提升,继续看多地产龙头。




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(责任编辑:News01)

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